การลงทุนในอสังหา ความเสี่ยงมีอะไรบ้าง

ปัจจุบันมีหลายคนหาช่องทางเพิ่มเติมเพื่อสร้างกำไรจากเงินที่มีอยู่ และก็มีหลายคนสนใจที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์เป็นอีกหนึ่งสินทรัพย์ที่มักปรับตัวตามอัตรา เงินเฟ้อ ถ้าคุณเป็นคนหนึ่งที่กำลังสนใจจะเริ่มลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ในบทความนี้มีความรู้เรื่องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มาให้คุณได้ศึกษาไปพร้อมๆกัน ไปดูกันเลย

การลงทุนในอสังหาคืออะไร

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หมายถึง การใช้เงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน คอนโด อาคารพาณิชย์ เพื่อหวังการทำกำไร ซึ่งมีสิ่งที่จำเป็นต้องระวังในการลงทุน เช่น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ราคาที่ดีเหมาะสม ประวัติการวิเคราะห์

อสังหาริมทรัพย์ คือ ที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง เช่น อาคาร บ้านเรือน สำนักงาน โรงงานอุตสาหกรรม ไม้ยืนต้น รวมถึงสิ่งอื่นใดที่อยู่ติดกับที่ดินซึ่งเคลื่อนที่ไม่ได้ นอกจากนี้ทรัพย์ตามธรรมชาติที่ประกอบเป็นอันเดียวกับดิน เช่น แม่น้ำ บึง แร่ กรวด ทราย ที่อยู่ในอาณาบริเวณที่ดินนั้นก็จัดว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ด้วย

• อสังหาริมทรัพย์หมายถึงสิทธิ์ที่เกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในที่ดินด้วย เช่น สิทธิครอบครองที่ดิน และสิทธิในการอยู่อาศัย ก็ถูกจัดเอาไว้ในหมวดหมู่นี้ อสังหาริมทรัพย์หมายถึงอะไร อสังหาริมทรัพย์คืออะไร
•  อาจกล่าวได้แบบง่าย ๆ ว่า อสังหาริมทรัพย์คือ ทรัพย์สินที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ หากเคลื่อนย้ายหรือทำลายได้ก็จะทำได้อย่างยากลำบากนั่นเอง

ประเภทการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่นักลงทุนมือใหม่จำเป็นต้องรู้จัก

ประเภทการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มีอะไรบ้างไปดูกันเลย

ลงทุนแบบเก็งกำไร

• เป็นรูปแบบการลงทุนยอดนิยมของนักลงทุนมือใหม่ที่ต้องการเริ่มต้นลงทุนอสังหาฯ ที่คิดจะแสวงหากำไรด้วยวิธีการขายใบจองคอนโด ด้วยเหตุผลใช้เงินลงทุนไม่เยอะ และได้ผลตอบแทนเร็ว
• นักลงทุนหน้าใหม่ ยังไม่เคยเข้ามาในวงการลงทุนอสังหาฯ อาจจะงงว่ารูปแบบการเก็งกำไรเช่นนี้คืออะไร ต้องทำอย่างไรบ้าง มีดังนี้
• เป็นการลงทุนใบจองห้องชุด ในระยะเวลาอันสั้น หลังจากโครงการเปิดให้จองคอนโดวันแรก ส่วนใหญ่นิยมขายใบจองในระยะเวลาไม่เกิน 1 เดือน เพื่อไม่ต้องแบกรับภาระการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ตนเองได้จองไว้
• เงินลงทุนในการซื้อใบจองอยู่ที่ 50,000 – 100,000 บาท ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับข้อกำหนดของแต่ละโครงการ
• ทำเลของโครงการคอนโด ที่เลือกซื้อใบจอง เพื่อให้ปล่อยง่าย และได้กำไรสูง มักอยู่ในย่านชุมชน ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้แหล่งงาน ซึ่งมีความต้องการสูง

ข้อแนะนำ 

• รูปแบบการเก็งกำไรจากการลงทุนด้วยใบจอง จำเป็นต้องศึกษาเรื่องความต้องการของผู้ซื้อ รวมถึงจำนวนโครงการคอนโดที่ขายในย่านนั้นให้ดี
• รวมไปถึงเรื่องของทำเล ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่จะทำให้ขายใบจองได้เร็วและไม่ขาดทุน

ลงทุนปล่อยเช่ารายเดือน แบบเสือนอนกิน

• อีกหนึ่งประเภทของการลงทุนที่ได้รับความนิยมในวงการนักลงทุนอสังหาฯ เนื่องจากสามารถสร้างรายได้อย่างสม่ำเสมอ หรือเรียกง่ายๆ ว่าเป็นเสือนอนกินได้เลยทีเดียว
• การเป็นนักลงทุนประเภทนี้ อาจต้องมีเงินเย็นหรือเงินเก็บสักก้อนในการลงทุน เพื่อไม่ให้เป็นภาระในอนาคต
• ประกอบกับจำเป็นต้องใช้เงินก้อนนี้ในการเลือกซื้ออสังหาฯ อย่าง คอนโด บ้าน หรือแม้แต่ที่ดิน เพื่อปล่อยเช่าเป็นรายเดือน
• โดยนักลงทุนสามารถใช้ความคิดสร้างสรรค์ตกแต่งห้อง หรืออสังหาฯ หรือรับฟังความต้องการจากผู้เช่า เพื่อเพิ่มมูลค่าให้อสังหาฯ ที่ปล่อยเช่าอีกทาง

ข้อแนะนำ

• แน่นอนว่าการเลือกอสังหาฯ เพื่อปล่อยรายเดือนจำเป็นต้องเลือกดูปัจจัยเรื่องทำเลที่ดีแล้ว ยังคงต้องพิจารณาความเหมาะสมของราคาอสังหาฯ
• ผลตอบแทนในการลงทุนที่เปรียบเทียบกับความเป็นไปได้ของการตั้งราคาค่าเช่า ที่สามารถจูงใจผู้เช่าได้ ยิ่งเป็นอสังหาฯ ทำเลดี สามารถตั้งราคาเช่าได้สูง

ลงทุนปล่อยเช่ารายวัน สไตล์เจาะกลุ่มนักท่องเที่ยว

• สำหรับการลงทุนอสังหาฯ รูปแบบนี้ มีความคล้ายคลึงกับประเภทที่ 2 คือนักลงทุนสามารถเป็นเสือนอนกินได้เช่นเดียวกัน แต่จะแตกต่างตรงที่รูปแบบของการปล่อยเช่ารายวัน
• จะเหมาะกับอสังหาฯ ที่มีทำเลที่ตั้งอยู่ในย่านยอดนิยมของนักท่องเที่ยว เช่น อารีย์ พญาไท หรือแม้แต่ในต่างจังหวัดอย่าง พัทยา และเชียงใหม่ เนื่องจากตั้งอยู่ในย่านที่มีความต้องการจากกลุ่มลูกค้าเป้าหมายจำนวนมาก มีผู้คนผลัดเปลี่ยนหมุนเวียนมาตลอด
• นักลงทุนอสังหาจึงสามารถใช้โอกาสนี้ในการตกแต่งอาคารพาณิชย์ บ้าน หรือแม้แต่คอนโด ให้กลายเป็น Hostel หรือ Airbnb ยอดนิยมของกลุ่มนักเดินทางในการค้นหาห้องหรือบ้านพักสำหรับไปเยือนประเทศต่างๆ ทั่วโลกได้ในราคาย่อมเยากว่าโรงแรม

ข้อแนะนำ

• นอกจากปัจจัยในเรื่องทำเลที่จำเป็นต่อการลงทุนปล่อยเช่าอสังหาฯ รายวันแล้ว
• ปัจจัยในเรื่องการตกแต่งก็เป็นหัวใจหลักสำคัญในการดึงดูดกลุ่มนักท่องเที่ยว ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายให้เลือกเข้าพักด้วยเช่นกัน

ลงทุนกับกองทุนอสังหาฯ รวยง่ายๆ แบบไม่ต้องปวดหัว

• เรียกว่าเป็นอีกหนึ่งการลงทุนที่ช่วยลดความเสี่ยงได้ สำหรับนักลงทุนมือใหม่ที่กลัวภาวะต้องเผชิญหน้ากับการขาดทุน อีกทั้งรูปแบบของการลงทุนกับกองทุนอสังหาฯนั้น
• สามารถลงมือทำได้ง่ายๆ ไม่ยุ่งยาก เหมาะกับนักลงทุนทุกเพศทุกวัย และสามารถลงทุนได้อย่างต่อเนื่อง เพียงแค่มีเงินหลักพันก็สามารถซื้อกองทุนรวมอสังหาฯ ที่ให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอในระยะยาวได้แล้ว
• แถมยังได้รับการบริหารจัดการเงินลงทุนแบบมืออาชีพ โดยจะมีผู้จัดการกองทุนทำหน้าที่คัดเลือกและลงทุนในอสังหาฯ หรือหลักทรัพย์ตามที่กฎหมายกำหนด

ข้อแนะนำ

• ปัจจุบันกองทุนรวมอสังหาฯ หรือคำศัพท์ทางธุรกิจ ที่เรียกว่า Property Fund ให้ผลตอบแทนเฉลี่ยประมาณ 6-10% พร้อมทางเลือกที่เปิดกว้างมากขึ้น
• ไม่ว่าจะเป็น อาคารสำนักงาน โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ เป็นต้น
• โดยหลังจากกองทุนอสังหาฯ บริหารและได้รับค่าเช่าจากการลงทุนแล้ว
• กองทุนอสังหาฯจะดำเนินการหักค่าใช้จ่ายหรือค่าธรรมเนียมการบริหารก่อนนำรายได้แบ่งเป็นเงินปันผลให้กับนักลงทุน

ลงทุนรีโนเวท เพิ่มมูลค่าบ้าน-คอนโดฯ

• รูปแบบการลงทุนอสังหาฯ ที่ช่วยให้นักลงทุนมือใหม่ สามารถตัดสินใจลงทุนอสังหาฯ ที่เหมาะกับความต้องการของตัวเองได้มากขึ้น
• การซื้ออสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโด ในรูปแบบมือสองหรือมือใหม่แกะกล่อง แต่ดันถูกทอดขายในตลาดมาทำการตกแต่งให้สวย เป็นสไตล์ต่างๆ ตามที่ตัวเองต้องการ
• ซึ่งรูปแบบการลงทุนนี้จะเน้นลงทุนต่ำ แต่ได้ผลตอบแทนสูง

ข้อแนะนำ

• นักลงทุนบางคนเลือกที่จะซื้ออสังหาฯ มาตกแต่งจากการประมูลกรมบังคับคดี หรือทรัพย์สินรอการขายจากสถาบันการเงิน
• โดยอสังหาฯ นั้นไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโด มักอยู่ในทำเลที่ถือว่าพอใช้ โครงสร้างยังแข็งแรง แต่มีราคาถูกกว่าท้องตลาด

จุดเด่นของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

อสังหาฯ เป็นสินทรัพย์ถาวร และจับต้องได้

• การลงทุนอสังหาฯ เริ่มจากที่ดินเปล่า หรือพ่วงด้วยสิ่งปลูกสร้างต่างๆ

ตัวอย่างเช่น

1. บ้าน
   1. อาคารชุด
   2. อาคารสำนักงาน
   3. โรงแรม
   4. โกดังเก็บสินค้า
2. ซึ่งสิ่งเหล่านี้นักลงทุนสามารถเห็นเป็นรูปธรรม และจับต้องได้ในระยะยาว

อสังหาฯ เป็นสินทรัพย์ที่ใช้ประโยชน์ได้หลายรูปแบบ

ตัวอย่างเช่น

1. เป็นที่อยู่อาศัย ปล่อยเช่า
2. เป็นหลักค้ำประกันได้
3. หากบางครั้งเดือดร้อนเงินก็นำอสังหาฯ ไปขายฝากได้ เมื่อหมดหนี้แล้วมาไถ่ถอนคืนได้

อสังหาฯ เป็นสินทรัพย์ที่มีแนวโน้มราคาขึ้นต่อเนื่อง

• นับตั้งแต่ปี พ.ศ.2540 เป็นต้นมา ราคาที่ดินเปล่าขึ้นต่อเนื่องทุกทำเล อย่างน้อยปีละ 5% โดยเฉพาะทำเลทอง ราคาขึ้นเฉลี่ยปีละ 15%
• หลายครอบครัวจึงอยากจะลงทุนอสังหาฯ เพื่อเก็บไว้เป็นมรดกให้รุ่นลูกรุ่นหลานต่อไป โดยเฉพาะการลงทุนในที่ดินเปล่า หรืออาคารพาณิชย์

อสังหาฯ สามารถลงทุนได้หลายรูปแบบ

• รูปแบบทั้งแบบเก็งกำไรก็ได้ ปล่อยเช่าก็ได้ หรือถือหน่วยลงทุนในกองทุนรวม นักลงทุนที่มองการณ์ไกลย่อมเล็งเห็นประโยชน์ของที่ดินศักยภาพของทำเลที่ตั้ง

ตัวอย่างเช่น

1. ใจกลางเมือง ย่านธุรกิจสีลม-สาทร
2. ใกล้รถไฟฟ้า
3. ใกล้แหล่งงาน
4. ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก
5. นักลงทุนจึงสามารถเข้าซื้อ หรือจับจองสิทธิเพื่อนำไปขายต่อเอากำไรส่วนต่างได้ในระยะเวลาสั้นๆ หรือบางคนอาจจะถืออสังหาฯ ในระยะเวลายาวนานเพื่อปล่อยเช่าแบบเสือนอนกิน

อสังหาฯ ช่วยเรื่องลดหย่อนภาษีได้

• อาจจะเหมาะกับนักลงทุนรายย่อยมือใหม่ ในจังหวะที่รัฐบาลยังคงสนับสนุนให้คนทั่วไปมีบ้าน
• นักลงทุนสามารถเอาดอกเบี้ยที่ผ่อนบ้านปีละไม่เกิน 1 แสนบาทมาลดหย่อนภาษีได้
• บางปีในสภาวะเศรษฐกิจย่ำแย่ รัฐบาลจะมีนโยบายยกเว้นภาษีค่าธรรมเนียมต่างๆ เพิ่มวงเงินหักลดหย่อนภาษีสำหรับบ้านหลังแรก และปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคาร ทำให้นักลงทุนสามารถใช้เงินแบงก์ต่อเงินทุนตัวเองได้

ความเสี่ยงมีอะไรบ้าง

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นหนึ่งในรูปแบบการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนสูง และยังสามารถสร้างเป็นธุรกิจที่ทำ Passive Income ให้กับผู้ลงทุนได้อย่างมั่นคงอีกด้วย อย่างไรก็ตามการลงทุนทุกประเภทย่อมมีความเสี่ยงเสมอ ความเสี่ยงของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มีอะไรบ้าง มีดังนี้

ภาวะราคาน้ำมันในตลาดเพิ่มสูงขึ้น

• สถานการณ์ราคาน้ำมันในตลาดโลกนั้นส่งผลต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เนื่องจากในกระบวนการก่อสร้างต่าง ๆ จำเป็นต้องพึ่งพาพลังงานน้ำมัน รวมถึงวัสดุก่อสร้างทั้งหลาย ก็ต้องนำเข้ามาจากต่างประเทศ
• เมื่อราคาน้ำมันในตลาดโลกสูงขึ้น ค่าขนส่งต่าง ๆ ในการนำเข้าวัสดุก่อสร้างก็จะแพงขึ้น และกระทบต่อดัชนีราคาก่อสร้างที่จะถูกผลักให้สูงขึ้น
• กลายเป็นว่าหากราคาน้ำมันในตลาดโลกเพิ่มสูงขึ้นเกินกว่า 100 เหรียญดอลล่าห์สหรัฐต่อบาเรล เราอาจจะต้องเผชิญหน้ากับภาวะราคาบ้านและคอนโดที่แพงเพิ่มมากขึ้นกว่าเดิมได้

อัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้น

• เงินเฟ้อคือการที่เงินนั้นมีมูลค่าด้อยลง จากที่เงิน 30 บาทสามารถซื้อข้าวได้ 1 จาน หากเงินเฟ้อมากขึ้น การจะได้ข้าว 1 จานก็จะต้องใช้เงินมากกว่า 30 บาท
• ภาระค่าใช้จ่ายของผู้คนจะยิ่งสูงขึ้น ยิ่งหากรายได้หาได้น้อย ข้าวของราคาแพง เศรษฐกิจก็จะหยุดชะงัก กำลังซื้อของคนที่ต้องการอสังหาฯ ก็จะลดน้อยตามลงไปด้วย
• จึงทำให้โอกาสในการลงทุนที่จะประสบความสำเร็จนั้นเป็นไปได้ยาก โดยคาดการณ์กันว่าหากเงินเฟ้อทั่วไปสูงเกินกว่า 4% ภาคธุรกิจอสังหาฯ ก็จะได้รับผลกระทบอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

การปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายการเงิน

• ดอกเบี้ยนโนบายการเงิน คือ อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารกลางแห่งประเทศไทยจะกำหนดให้ใช้เป็นดอกเบี้ยอ้างอิง
• เป็นการกำหนดเพื่อดำเนินนโยบายทิศทางทางการเงินเพื่อรักษาสมดุลให้กับระบบเศรษฐกิจ ซึ่งหากมีการกำหนดดอกเบี้ยนโยบายเพิ่มขึ้น จะทำให้ต้นทุนในการซื้อและลงทุนอสังหาฯ เพิ่มสูงขึ้น

ภาวะหนี้ NPL สถาบันการเงินสูงขึ้น

• เมื่อเศรษฐกิจหยุดชะงัก ประชาชนไม่มีรายได้ กำลังซื้อหดหาย ธุรกิจทุกภาคส่วนเริ่มล้มหายปิดกิจการ ภาคธุรกิจที่กู้เงินธนาคารมาไม่สามารถส่งเงินชำระหนี้ได้ จึงทำให้เกิดเป็นหนี้เสียเพิ่มมากขึ้น
• ธนาคารจึงจำเป็นต้องเข้มงวดและระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ ดังนั้น ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการขอกู้เพื่อนำเงินมาลงทุนทำอสังหาฯ หรือการหวังจะขายอสังหาฯ ออกง่าย ๆ จึงกลายเป็นเรื่องยากมากกว่าเดิม

ข้อดีของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

การลงทุนอสังหาและการลงทุนอื่นๆย่อมมีความเสี่ยงทุกการลงทุน ดังนั้นข้อดี ของการลงทุนอสังหามีอะไรบ้างไปดูกันเลย

ข้อดีของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

1. ได้ผลตอบแทนหลายด้าน

• อสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เป็นเพียงแค่การซื้อมาขายไปเท่านั้น ยังสามารถปล่อยเช่าเก็บเงินรายเดือนได้
• ซึ่งสามารถนำค่าเช่านี้มาผ่อนอสังหาริมทรัพย์อีกทอดหนึ่ง
• ซึ่งส่วนนี้จริงๆ ถือเป็นกำไร หรือสุดท้ายหากต้องการขายต่อ ก็จะได้เงินทั้งจากการขาย และส่วนต่างจากค่าเช่าอีกด้วย
• หากวางแผนดีๆ อาจจะได้กำไร 2 ต่อเลย

2. เหมือนเป็นเจ้านายตัวเอง

• แม้ว่าจะยังเป็นพนักงานประจำอยู่ ก็สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ได้
• การลงทุนนี้ไม่จำเป็นต้องมานั่งทำงาน สามารถกำหนดและควบคุมรายรับ รายจ่าย และจัดการปัญหาต่างๆ ด้วยตัวเองได้
• มีอิสระในการคิดและลงมือทำ

3. ความผันผวนต่ำ

• ราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เกิดขึ้นภายในวันหรือสองวัน แต่ใช้ระยะเวลานานเป็นปีๆ กว่าจะมีการขึ้นหรือลงของราคา
• ทำให้นักลงทุนส่วนใหญ่จะค่อนข้างมั่นใจในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ มั่นใจได้ว่าเงินต้นจะไม่หายไปอย่างรวดเร็วแน่นอน
• นักลงทุนควรต้องศึกษามาเป็นอย่างดีแล้วว่าทำเลที่เลือกนั้นจะสามารถเพิ่มขึ้นได้

4. สามารถให้ผู้อื่นมาลงทุนให้ได้

• เงินของธนาคารนั่นเอง นักลงทุนบางครั้งอาจจะกู้เงินจากธนาคารได้เกือบ 100%
• หากการลงทุนประสบความสำเร็จ ก็ถือว่าคุณสามารถทำกำไรได้โดยไม่ต้องควักเงินตัวเองเลย

5. สิทธิประโยชน์ทางภาษี
6. a) ดอกเบี้ยเงินกู้หักภาษี

• เมื่อมีการกู้เงินซื้อบ้าน สามารถเอาดอกเบี้ยที่ผ่อนบ้านมาลดหย่อนภาษีได้ตาม จำนวนเงินที่ได้จ่ายไปจริง

1. b) หักค่าเสื่อมตามระยะเวลา

• เป็นวิธีคำนวณที่กฎหมายกำหนด ซึ่งความเป็นจริงทรัพย์อาจไม่ได้เสื่อมเต็มมูลค่าที่เรา­ขอลดหย่อน

1. c) ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ

• เมื่อขายบ้านที่ถือครองเกิน 5 ปีก็ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

ข้อเสียในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

การลงทุนอสังหาและการลงทุนอื่นๆย่อมมีความเสี่ยงทุกการลงทุน ดังนั้นข้อเสียของการลงทุนอสังหามีอะไรบ้างไปดูกันเลย

ข้อเสียในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

1. สภาพคล่องต่ำ

• อสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์ที่ต้องใช้เงินก้อนใหญ่ในการซื้อ ขาย หรือ เปลี่ยนมือเจ้าของ ดังนั้นการจะขายอสังหาริมทรัพย์อาจจะทำได้ภายในไม่กี่วัน
• อาจจะต้องใช้ระยะเวลาเป็นเดือน หรือเป็นปี ในการตัดสินใจ

2. ต้องใช้เวลาหาอสังหาริมทรัพย์ที่ดี

• เป็นเรื่องยากที่จะหาสิ่งที่ดีที่สุด ต้องใช้เวลาหาสิ่งที่เหมาะสมกับนักลงทุนทั้งราคาและทำเล รวมถึงขั้นตอนในการติดต่อหรือหาเงินทุนจากธนาคาร
• ทั้งหมดนี้ต้องอาศัยความอดทนและความทุ่มเทเป็นอย่างมาก

3. ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมสูง

• อาจจะเป็นต้นทุนที่หลายคนมองข้ามไป เพราะอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เพียงแค่ซื้อมาทิ้งไว้เฉยๆ หรือคิดว่ามีคนเช่าแล้วจะสบาย
• อสังหาริมทรัพย์ก็ต้องได้รับการดูแลเอาใจใส่ด้วยการซ่อมแซมให้ดูใหม่อยู่เสมอด้วย เพราะหากปล่อยปละละเลยไม่สนใจก็จะทำให้อยู่ในสภาพทรุดโทรม มูลค่าก็อาจจะลดลงไปด้วย

การลดความเสี่ยงของการลงทุนอสังหา

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นอีกหนึ่งทางเลือกในการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนในหลายรูปแบบ เช่น ค่าเช่ารายเดือน ส่วนต่างในการขายต่อ ซึ่งในสถานการณ์ปัจจุบันที่มีโครงการบ้าน ทาวน์โฮม โฮมออฟฟิศ คอนโดมีเนียมใหม่ขึ้นมามากมาย การศึกษาทำความเข้าใจในสิ่งที่จะลงทุนให้ดี และดูความเสี่ยงที่เราสามารถหลีกเลี่ยงหรือลดความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นได้ มีอะไรบ้างไปดูกันเลย

1. สำรวจตลาด

• การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ก็เหมือนกับการทำธุรกิจทุกประเภท ที่ต้องมีการสำรวจตลาด เพื่อดูอุปสงค์ – อุปทาน โอกาสความเป็นไปได้ที่จะมีลูกค้ามาเช่า
• โดยมองจากปัจจัยภายนอกของพื้นที่อสังหาฯ ที่ต้องการลงทุน ทั้งทำเลที่ตั้ง ขนาดของที่อยู่อาศัย ความสะดวกของการเดินทางว่า ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าหรือไม่ ทั้งในแง่ความสะดวกสบาย ความคุ้มค่าราคาค่าเช่าในมุมมองของลูกค้า

2. ใครเป็นผู้เช่าของคุณ

• ก่อนจะลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์สักชิ้น เราควรต้องรู้แล้วว่า ใครจะเป็นลูกค้าที่มาเช่าทรัพย์สินของเรา
• แม้ว่าเราจะพบอสังหาริมทรัพย์ชิ้นงาม เช่น คอนโด กลางเมืองติดรถไฟฟ้า มีสิ่งอำนวยความสะดวกอยู่โดยรอบ เช่น ศูนย์การค้า ตลาดสด โรงพยาบาล โรงเรียน แต่จะแน่ใจได้อย่างไรว่าคอนโดที่ลงทุน จะมีคนมาเช่าตามที่ต้องการ
• แล้วคนที่มาเช่าจะเป็นใคร ทำงานที่ไหน เดินทางอย่างไร มีชีวิตประจำวัน ไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตอย่างไร รายได้เท่าไหร่ที่จะสามารถจ่ายค่าเช่าห้องให้คุณได้

3. สุขภาพการเงินคุณเป็นอย่างไร

• อสังหาริมทรัพย์ชิ้นงามย่อมเป็นที่หมายปองของนักลงทุนหลายราย โอกาส
• จังหวะการลงทุนอาจถูกขัดลาภ หากคุณติดปัญหาสภาพคล่องทางการเงิน หรือเครดิตทางการเงินไม่ดี อาจทำให้ต้องชะงักการลงทุน การอนุมัติสินเชื่อล่าช้าออกไป
• เพื่อสะสางปัญหาทางการเงินเก่าๆ ซึ่งนั่นหมายถึงการพลาดโอกาสเพราะมีคนอื่นมาซื้อตัดหน้าอสังหาทรัพย์ที่เล็งไว้ ทำให้เสียทั้งเวลาและโอกาสที่จะสร้างกำไรในอนาคต

4. ทุกการลงทุนมีความเสี่ยง คุณรับความเสี่ยงได้หรือไม่

• การลงทุนอสังหาฯ ก็มีความเสี่ยงเช่นเดียวกับการลงทุนอื่นๆ โดยเฉพาะการที่ต้องใช้เงินลงทุนมูลค่าสูง
• ส่วนใหญ่ต้องกู้ยืมจากสถาบันการเงิน มีการชำระคืนค่างวดการกู้ยืม และยังมีสภาพคล่องต่ำเนื่องจากไม่ใช่สินทรัพย์ที่ทำการซื้อขาย หรือเช่ายืมได้ในระยะเวลาที่รวดเร็ว
• นอกจากการหาลูกค้าที่มีความต้องการสินทรัพย์คุณสมบัติตรงกันแล้ว ต้องผ่านหลายขั้นตอนทั้งเรื่องการทำสัญญา การโอน การกู้ยืม และอื่นๆ ที่ค่อนข้างใช้เวลานานในการดำเนินการ

5. จะตั้งราคาค่าเช่าเท่าไหร่ดี

• การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ นักลงทุนจะใช้รูปแบบการกู้สินเชื่อธนาคารมาซื้อแล้วปล่อยให้เช่า
• โดยใช้ค่าเช่าจากอสังหามาผ่อนชำระธนาคาร โดยเฉพาะคอนโดที่มีกลุ่มตลาดขนาดใหญ่ ยิ่งทำเลใกล้เมืองหรือแหล่งอำนวยความสะดวกแล้ว ก็ยิ่งปล่อยเช่าได้ง่าย
• ทำให้การปล่อยเช่านี้ต้องมีการกำหนดอัตราการปล่อยเช่าเพื่อให้ได้มาซึ่งค่าเช่าเพื่อนำไปผ่อนชำระกับธนาคาร
•  เมื่อครบสัญญาชำระสินเชื่อกับธนาคารครบก็ได้เป็นเจ้าของอสังหาฯ โดยที่ไม่ต้องออกเงินผ่อนชำระเอง
• การคิดค่าเช่านอกจากเป็นจำนวนที่จะนำไปผ่อนชำระกับธนาคารแล้ว อาจจะมีการบวกกำไรเพิ่มเติมเพื่อนำมาสะสมเป็นค่าส่วนกลางรายปีได้อีกด้วย

ข้อควรระวังในการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

เมื่อเราเริ่มตัดสินใจที่จะลงทุนแล้วก็ต้องคอยระวังค่าใช้จ่ายแอบแฝงหรืออื่นๆที่จะเข้ามาในอนาคต เราควรระวังอะไรบ้างดังนี้

1. มีค่าใช้จ่ายแฝง

• อสังหาริมทรัพย์มีค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมต่างๆ มากกว่าสินทรัพย์ประเภทอื่น เช่น ค่าจอง และค่าทำสัญญา เป็นต้น
• ถ้าหากยื่นขอสินเชื่อก็จะมีค่าใช้จ่ายในการประเมินสินทรัพย์ และค่าธรรมเนียมการโอน รวมถึงค่าบำรุงรักษาซ่อมแซมเมื่อมีการเสื่อมโทรมด้วย

2. การกู้ซื้อบ้าน

• การใช้เงินกู้ในการลงทุนทั้งหมด หรือเกือบทั้งหมดของมูลค่า
• ทำให้มีภาระดอกเบี้ยสูง ถ้าหากไม่มีการวางแผนการเงินให้ดี อาจทำให้มีปัญหาตามมาภายหลังได้

3. การปล่อยเช่าไม่ได้ง่ายอย่างที่คิด

• ผู้เช่ามีตัวเลือกมากมาย ทำให้นักลงทุนอาจโดนผู้เช่ากดราคาได้ โดยเฉพาะถ้ามีคู่แข่งอยู่มากในบริเวณใกล้เคียงกัน

4. สภาพคล่องต่ำ

• อสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าสูง การซื้อขายจึงทำได้ไม่รวดเร็วนัก และขึ้นอยู่กับสภาวะเศรษฐกิจด้วย
• อสังหาริมทรัพย์ คือ ทรัพย์สินที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ เช่น ที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างที่ติดกับที่ดิน โดยส่วนใหญ่จะเห็นได้ว่านักลงทุนนิยมลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย เช่น บ้าน และคอนโดมิเนียม

ความพร้อมเริ่มต้นการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มีอะไรบ้าง

หลายคนสนใจที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์เป็นอีกหนึ่งสินทรัพย์ที่มักปรับตัวตามอัตรา เงินเฟ้อ ถ้าคุณเป็นคนหนึ่งที่กำลังสนใจจะเริ่มลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ มาดูกันว่ามีความพร้อมอะไรบ้างที่ต้องเตรียมตัว

ความรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์พร้อม

1. a) เข้าใจสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์

• ความสัมพันธ์ของอุปสงค์ อุปทานในตลาด ผลกระทบจากดอกเบี้ย
• รู้สถานการณ์แนวโน้มของตลาด คอยติดตามข่าวสารที่มีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้เพื่อสร้างความเข้าใจสำหรับจังหวะในการซื้อ-ขาย

1. b) ความรู้ในการหาทรัพย์สิน

• รู้ว่าจะหาทรัพย์สินได้จากที่ใด เช่น หาทรัพย์สินมือสองจากการประมูลทรัพย์กรมบังคับคดี ทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร

1. c) ความรู้ในการเลือกทรัพย์สิน

• ตัวอย่างเช่น การเลือกห้อง คุณภาพดี ทำเลดี สามารถวิเคราะห์คาดการณ์ทำเลอนาคต
• รวมถึงสามารถตรวจสอบรายละเอียดของทรัพย์สินได้ เช่น ความถูกต้องของโฉนด ใบอนุญาต ตรวจสอบอาคาร แนวเวนคืน

1. d) ข้อมูลเบื้องต้นด้านภาษีและการเงิน

• ตัวอย่างเช่น ค่าโอนกรรมสิทธิ์ ค่าภาษีธุรกิจจำเพาะ มาตรการลดหย่อนภาษี
• รวมถึงความรู้ด้านการเตรียมการกู้เงิน วงเงินกู้ การเลือกดอกเบี้ย การผ่อน การ Refinance เพื่อให้ได้รับผลประโยชน์ทางดอกเบี้ยที่ดีที่สุด

1. e) ความรู้ในธุรกิจที่จะทำ

• ตัวอย่างเช่น การทำหอพักให้เช่า ทำอย่างไรลูกค้าจึงจะมาใช้บริการ ควรกำหนดค่าเช่าไว้ที่เท่าไหร่ รู้จักกลุ่มลูกค้า รู้จักคู่แข่ง

มีจุดมุ่งหมายในการลงทุนที่ชัดเจน

• เป้าหมายการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีได้หลายแบบ เช่น เพื่อสร้างกระแสเงินสดในระยะยาวอย่างสม่ำเสมอ
• โดยการปล่อยเช่า บ้าน คอนโด โกดัง หอพัก สนามฟุตบอล สำนักงาน พื้นที่ให้เช่า ตลาดนัด ให้เช่าพื้นที่หน้าบ้าน
• เพื่อเก็งกำไรด้วยการซื้อมา ขายไป เช่น การซื้อขายที่ดิน การซื้อขายใบจองคอนโด
• ซึ่งจะเห็นได้ว่า เป้าหมายการลงทุนที่ต่างกันย่อมมีหลักการในการตัดสินใจที่แตกต่างกันไป
• ไม่ว่าจะเป็นหลักการในการเลือกทรัพย์สิน หรือจังหวะในการขายทำกำไร เช่น การซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่ามักเป็นการซื้อทำเล เพราะแน่นอนว่าทำเลที่ดี ใกล้สถานีรถไฟฟ้า มีสิ่งแวดล้อมที่ดีย่อมทำให้เราปล่อยเช่าได้ง่าย

รู้นิสัยตัวเอง

• เลือกการลงทุนที่เหมาะกับนิสัยตัวเอง การลงทุนแต่ละประเภทต้องการวิธีบริหารที่แตกต่างกัน เช่น การปล่อยเช่า ย่อมมีภาระในการบริหาร
• ไม่ว่าจะเป็นการหาลูกค้า การซ่อมแซม ปรับปรุงทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพดีอยู่เสมอ
• รวมถึงการแก้ปัญหาจากพฤติกรรมผู้เช่า ส่วนการซื้อมา ขายไป นักลงทุนควรจะมี Connection ดี
• การซื้อขายที่ดินส่วนใหญ่จะอยู่ในแวดวงที่จำกัด จะลงทุนระยะยาวทั้งทีควรเลือกการลงทุนที่ทำแล้วเรามีความสุขจะดีกว่า

รู้แหล่งเงินทุน

• การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนที่ใช้เงินลงทุนสูง ใครที่มีเงินเย็นอาจเข้าซื้อเพื่อเก็งกำไร ส่วนใครที่ใช้เงินกู้อาจซื้อเพื่อปล่อยเช่า เพราะสามารถนำเงินที่ได้รับจากค่าเช่าไปช่วยผ่อนชำระดอกเบี้ยเงินกู้ได้
• สำหรับการลงทุนเพื่อปล่อยเช่านอกจากภาระในการผ่อนเงินแต่ละเดือนแล้ว อย่าลืมคำนึงถึงภาระค่าใช้จ่ายส่วนอื่น ๆ ด้วย เช่น ค่าซ่อมแซม ค่าดูแลรักษา ค่าการตลาดในกรณีที่ต้องหาผู้เช่า

มีความสามารถในการรับความเสี่ยง

• นอกจากจะมีมูลค่าสูงแล้ว การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังมีสภาพคล่องต่ำ เพราะส่วนใหญ่ใช้เวลาซื้อขายนาน
• นักลงทุนควรจะสามารถรับความเสี่ยงได้ในระดับหนึ่ง เช่น หากไม่มีคนเช่าห้องเราจะมีเงินสำรองไปผ่อนได้นานกี่เดือน หากขายที่ดินไม่ได้เราจะถือไว้ได้นานแค่ไหน

อสังหาริมทรัพย์แตกต่างจากการลงทุนรูปแบบอื่นๆ อย่างไร

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์นักลงทุนจึงควรทำความเข้าใจถึงลักษณะเด่นของอสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างจากการลงทุนในรูปแบบอื่นอย่างไร ดังนี้

1. มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับปัจจัยภายนอก

• ราคาของอสังหาริมทรัพย์จะขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง สภาพแวดล้อม และสภาวะเศรษฐกิจในขณะนั้นมากกว่าตัวทรัพย์สินเอง
• ถ้าหากเศรษฐกิจตกต่ำราคาอสังหาริมทรัพย์ก็จะลดลงตามไปด้วย

2. ใช้ระยะเวลานานในการเปลี่ยนแปลงเป็นเงินสด

• อสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง ดังนั้น การเปลี่ยนแปลงเป็นเงินสดจึงจำเป็นต้องใช้ระยะเวลานาน และมีความเสี่ยงมากกว่า
• แต่สามารถลดความเสี่ยงได้โดยการปล่อยให้เช่า หรือทำธุรกิจส่วนตัวบนที่ดินนั้น เพื่อสร้างกระแสเงินสด

3. อสังหาริมทรัพย์มักจะราคาสูงขึ้นในระยะยาว

• เป็นไปได้ที่ในระยะสั้นราคาของอสังหาฯ อาจมีการปรับตัวลดลงตามสภาวะเศรษฐกิจ
• ส่วนใหญ่ในระยะยาวนั้นมักจะมีราคาที่สูงขึ้น โดยขึ้นกับทำเลที่ตั้งของที่ดินผืนนั้นด้วย

4. อสังหาริมทรัพย์มีอายุขัยที่ยาวนาน

• โดยทั่วไปที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างจะมีอายุการใช้งานนานถึง 50-100 ปี
• ผู้ที่ครอบครองสามารถนำอสังหาริมทรัพย์นั้นไปใช้ประโยชน์สร้างรายได้ในระยะยาวได้

สรุป

• การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นอีกทางเลือกในการลงทุน ที่ต้องมีการศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้านเพราะใช้เงินทุนจำนวนมาก
• โดยมีวิธีการกู้ยืมสินเชื่อกับสถาบันการเงินเพื่อมาใช้ซื้อสินทรัพย์ ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดที่มีความต้องการของตลาดในปัจจุบัน
•  ดังนั้น สภาพคล่องและสุขภาพทางการเงินจึงเป็นปัจจัยสำคัญของการขอสินเชื่อ
• การลงทุนย่อมมีความเสี่ยงเสมอผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลให้ดีก่อนการลงทุน